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Cada ocho años, los reguladores estatales de vivienda les asignan a las ciudades y condados de California una tarea particularmente temida: elaborar un plan para construir viviendas nuevas.
La administración del gobernador Gavin Newsom asigna a las localidades objetivos que deben alcanzar en cuatro niveles de asequibilidad diferentes. En conjunto, estas cifras representan la mejor estimación del departamento de vivienda sobre la cantidad de viviendas nuevas necesarias para satisfacer el crecimiento demográfico previsto y para paliar la escasez de viviendas asequibles que el estado arrastra desde hace décadas.
Con estos objetivos asignados a cada región de forma progresiva, este verano una gran parte del estado, incluyendo todo el sur de California, superó la mitad de su objetivo.
Así pues, a modo de examen parcial, ¿cómo les está yendo a las ciudades y los condados?
Malas noticias para California. Si esto se calificara, el estado estaría repleto de D y F.
Menos de un tercio de las ciudades y condados están en camino de autorizar suficientes viviendas “por encima de lo moderado”, la categoría que normalmente se refiere a viviendas a precio de mercado, según datos presentados por los residentes locales al departamento de vivienda estatal.
El panorama para viviendas más asequibles es aún más desalentador. Solo 32 jurisdicciones —menos del 6%— están en camino de alcanzar sus objetivos de vivienda “muy bajos”. Esto se refiere a viviendas al alcance económico de cualquier persona que gane menos de la mitad del ingreso local promedio.
Tras años de presiones, maniobras políticas y litigios , la mayoría de las ciudades y condados cuentan ahora con planes aprobados por el estado. Pero, como demuestran las cifras de construcción, una cosa es planificar y otra muy distinta construir. Casi en ninguna parte del estado se observa la construcción necesaria para “satisfacer las necesidades de vivienda de todos los californianos”, tal como los reguladores de vivienda han descrito estos objetivos.
Solo cinco jurisdicciones en todo el estado están otorgando permisos a un ritmo que les permite alcanzar los cuatro objetivos de ingresos. Cuatro de ellas son las zonas no incorporadas y poco pobladas de condados pequeños, mayoritariamente rurales: Plumas, Napa, Yolo y Mono. La quinta es Placerville, una ciudad de aproximadamente 11 000 habitantes ubicada en las estribaciones de Sierra Nevada, al este de Sacramento.
Para estar en el buen camino, una ciudad o condado necesita emitir permisos a un ritmo que, de mantenerse, le permita alcanzar sus objetivos estatales al final de su ciclo de planificación. Por ejemplo, los reguladores estatales de vivienda le indicaron a la ciudad de Irvine, en el condado de Orange, que planificara la construcción de 8,671 viviendas a precio de mercado para 2030. Ahora, a mitad de camino, la ciudad ha emitido más de 6000 permisos, lo que la convierte en una de las pocas ciudades que están en camino de alcanzar su objetivo de viviendas de precio superior al promedio.
Pero en lo que respecta a viviendas más asequibles, Irvine, al igual que la mayoría de las ciudades californianas, está muy rezagada. La ciudad solo ha autorizado el 9% de las viviendas para personas de muy bajos ingresos necesarias para alcanzar su objetivo a finales de la década. En la siguiente categoría de viviendas más asequibles, que se refiere a unidades destinadas a personas con ingresos de hasta el 80% de la mediana regional, la cifra es de apenas el 3%.
¿Cuál es el problema con la construcción de viviendas?
Para cualquiera que haya seguido de cerca el ritmo de la construcción de nuevas viviendas en California durante el último medio siglo, la discrepancia entre las viviendas planificadas y las autorizadas no resultará sorprendente. El objetivo total de planificación del estado asciende a casi 2.5 millones de unidades en ocho años, una reducción respecto al objetivo aún más ambicioso de 3.5 millones que Newsom estableció para su administración durante su campaña electoral de 2017. Esa cifra de 2.5 millones equivale a 312,500 viviendas nuevas al año. Incluso durante los años de mayor auge del estado, a principios de la década de 1960 y mediados de la de 1980, las cifras de construcción nunca alcanzaron niveles tan elevados.
En esta década, a pesar de la avalancha de cambios legislativos y políticos estatales destinados a impulsar la construcción de nuevas viviendas, el número de viviendas nuevas construidas anualmente sigue estando ligeramente por encima de las 100,000.
Los críticos del proceso de planificación estatal han insistido durante mucho tiempo en que los objetivos de California no son realistas y que los gobiernos locales solo pueden hacer hasta cierto punto.
«Las ciudades no pueden obligar a los promotores a construir, ni tampoco construyen viviendas», afirmó Jason Rhine, lobista de la Liga de Ciudades de California. En otras palabras, se puede guiar a un promotor hacia un terreno con zonificación modificada, pero no se le puede obligar a construir.
Los defensores del desarrollo argumentan que las cifras de producción, poco alentadoras, sugieren que las ciudades aún no están haciendo lo suficiente para acoger más viviendas.
«Las ciudades pueden argumentar que no controlan directamente la producción, pero sí controlan las tarifas, la zonificación y los permisos», afirmó Laura Foote, directora ejecutiva de YIMBY Action. El proceso de asignación de necesidades de vivienda «solo es eficaz si tenemos la voluntad política de exigir responsabilidades a las ciudades».
Foote atribuyó parte de la culpa a los reguladores estatales de vivienda por no obligar a las ciudades a adoptar políticas más favorables al desarrollo.
En un comunicado escrito, la portavoz del departamento de vivienda, Jennifer Hanson, afirmó que los reguladores están “supervisando y haciendo cumplir activamente” los compromisos que cada jurisdicción ha asumido en sus planes de vivienda. También mencionó dos leyes recientes que eximen a muchos proyectos de vivienda urbana de litigios ambientales y que exigen a los gobiernos locales permitir la construcción de edificios más altos cerca de las principales paradas de transporte público. Ambas leyes ya se han utilizado para “impulsar proyectos aprobados que representan miles de viviendas propuestas”, añadió.
Existen muchas razones por las que los promotores inmobiliarios pueden optar por construir o no en una ubicación determinada. Algunas dependen de los gobiernos locales y estatales, como la zonificación, los códigos de construcción, los plazos para la obtención de permisos y las tasas. Pero muchas otras no, según Hanson.
“Que un proyecto salga adelante depende de los tipos de interés, los costes de construcción y del terreno, el acceso al capital, los seguros y los alquileres o precios de venta previstos”, afirmó.
La construcción de viviendas asequibles se enfrenta a un obstáculo adicional: la falta de fondos públicos. Salvo contadas excepciones , la construcción de viviendas asequibles para personas con ingresos inferiores a la media en California requiere subsidios públicos, capital filantrópico u otros prestamistas e inversores dispuestos a asumir pérdidas. El apoyo de los contribuyentes estatales ha sido escaso tras agotarse los fondos provenientes de un bono aprobado por los votantes en 2018 que financiaba el programa insignia de subsidios para el desarrollo de viviendas asequibles en California. Esto explica por qué las cifras de producción de viviendas asequibles son tan bajas.
Los promotores inmobiliarios de viviendas asequibles y otros defensores de la vivienda esperan que los votantes apoyen una emisión de bonos estatales de 11,250 millones de dólares en noviembre para reponer las arcas públicas.
Mientras tanto, la construcción de viviendas para personas de ingresos moderados es especialmente difícil, ya que se enfrenta a las peores dificultades financieras. A menudo, no cumple los requisitos para los programas de subsidios asequibles que priorizan los proyectos destinados a personas con menores ingresos. Sin embargo, los alquileres asequibles para quienes perciben ingresos medios suelen ser demasiado bajos para los promotores inmobiliarios que buscan obtener beneficios sin subsidios.
Una válvula de escape
El estado puede obligar a los gobiernos locales a sentar las bases para nuevos proyectos urbanísticos: identificar posibles terrenos, rezonificar para permitir viviendas de mayor densidad y modificar las leyes locales para que la construcción sea más viable económicamente. Sin embargo, históricamente, los gobiernos locales no han sufrido consecuencias si no se construye nada.
Eso cambió en 2017, cuando los legisladores estatales aprobaron una ley histórica de vivienda destinada a impulsar la construcción de nuevas viviendas donde más se necesitaban. En las jurisdicciones que se encuentran a mitad de su proceso de planificación pero aún no han autorizado al menos la mitad de sus objetivos de vivienda para personas de ingresos medios, altos y muy bajos (no se incluyen las viviendas asequibles para un nivel de ingresos “moderado”), la ley exige que los gobiernos locales agilicen la mayoría de los proyectos de apartamentos y condominios. A cambio, los promotores deben reservar un cierto número de unidades asequibles y pagar más a sus trabajadores.
De las 212 ciudades y condados del sur de California que superaron la mitad de la meta este año, todas menos cuatro no alcanzaron esas cifras y ahora están sujetas a la ley de simplificación.
Pero si nos guiamos por la historia, es poco probable que eso por sí solo desencadene un auge de la construcción.
Los promotores privados han insistido en que los requisitos de asequibilidad y los salarios más elevados estipulados en la ley hacen que los proyectos sean inviables en cualquier lugar, excepto en los barrios con los alquileres más altos. Desde 2018, la ley se ha utilizado para autorizar 27.961 viviendas , según el departamento de vivienda del estado. Es una suma considerable, pero dista mucho de ser suficiente para cerrar la brecha.
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